Tracy Rucka, 包装材料法律热线律师| 2018年2月8日
太频繁, 包装材料法律热线接听有关提供报价的电话, 或者更确切地说, 认为买方的报价未被提出. 本文的重点是威斯康星州法律和房地产经纪人规定的标准® 道德规范涉及合法和专业的方式来呈现商品和与消费者沟通. 良好的沟通是避免指责行为不够完美或不够专业的最好方法之一. 在提供报价时缺乏专业精神, 公司之间的陈述和沟通的文件可能会造成误解，并进一步在经纪人和消费者之间造成误解.
下面的问题和答案都是大家用的什么软件买球这个背景故事的, 这对热线律师来说再熟悉不过了. 合作代理将买方的书面报价提交给挂牌代理. 有约束力的接受期限过去了, 目前，房源代理还没有对该报价做出任何回应. 买方要求知道卖方对买方报价的看法, 而买家想知道为什么这处房产不能出售了. 合作代理人要求出示证据, 房源代理拒绝提供信息.
上市经纪提交报价的规则是什么?
上市代理必须及时提交所有报价，除非提交的报价与卖方的指示相抵触.
威斯康星州. 管理. 规范§啤酒24.13 (2) (b):
被许可方应及时将收到的所有书面建议提交给其客户或客户. 在一方对之前提交的书面提案采取行动之前，被许可方不得拒绝提交任何书面提案.
进一步威斯康星州. 管理. 规范§啤酒24.13 (4):
大家用的什么软件买球书面提案的行动通知. 被许可方应及时通知其客户和客户对方是否已接受, 拒绝了, 或者反驳他们的书面建议. 持牌人如另一方或另一方的商行要求提交书面建议，持牌人须立即向另一方商行提供一份书面声明，包括提交该书面建议的日期和时间. 持牌人如另一方或另一方商号要求提供书面建议，应立即向另一方商号提供书面建议被拒绝或已过期而未获接纳的日期和时间.
如果卖方没有以书面形式拒绝报价怎么办?
而被许可方有义务遵守威斯康星州的许可法, 请记住，上市代理永远不能要求卖方签署一份文件，承认卖方的拒绝. 因此, 与买家合作的代理可以要求提供一份声明，表明报价是何时提出的. 清单代理提供这种声明的最简单方法是在表单的最后几行提供一份购买报价的副本，其中包括展示日期和时间.
如果卖方拒绝初始报价被拒绝, 上市代理必须向买家提供一份书面声明，说明要约被拒绝或已过期而未被接受的日期和时间. 如上市代理对买方或合作代理的要求没有作出回应, 代理人可以提醒上市代理人, 或者是上市公司的经纪人, 大家用的什么软件买球wi的要求. 管理. 规范§啤酒24.13(4).
除了, 合作代理可以联系上市代理的经纪人或经理提出要求. 如果仍然没有回应, 买方可以考虑向威斯康辛州安全与专业服务部门提出投诉. 本网页备有投诉资料 在这里.
《大家用的什么软件买球》是否针对不提供要约的问题?
《大家用的什么软件买球》还涉及了REALTOR®在交易中提供的服务.
REALTOR®道德规范
当代表买家时, 卖方, 房东, 租户, 或其他客户作为代理, REALTORS®承诺保护和促进其客户的利益. 对客户的这种义务是首要的, 但这并不能免除地产经纪人®诚实对待各方的义务. 服务买家时, 卖方, 房东, 非代理身份的承租人或其他方, REALTORS®仍有义务诚实对待各方. (修改1/01)
实务标准1-6规定:
REALTORS®应尽快客观地提交报价和还盘. (1月93日通过，1月95日修订)
过了有约束力的承诺期限后，要约的状况如何?
不回答意味着“不”.“合作的代理和买方应记住，卖方不需要反对买方的购买要约. 如果卖方不接受并在有约束力的接受期限前交付已接受的要约，要约将随着时间的推移而失效. 希望继续谈判的买方可以发起新的收购要约，或者对原要约提出还盘.
买方的还盘可以在任何时候起草, 即使在最初有约束力的接受日期之后. 虽然通常会有买家报价, 在房地产谈判中卖方1号柜台和买方2号柜台, 就像网球比赛, 没有什么说买家不能反制他或她自己的报价. 这个模式可能遵循一个买家的报价，买家的第1个还价，买家的第2个还价，等等.
如果合作代理认为没有提供报价, 合作代理可以直接去找卖家吗?
一般来说,没有. 行政法规规则和REALTOR®道德规范对卖方/挂牌代理关系的处理如下.
啤酒24.13(5)通过公司谈判.
被许可人知道被许可人与另一被许可人就该房地产享有专卖权的未届满的书面合同，不得与该被许可人直接协商出售或者租赁, 租赁, 或谈判. 所有谈判应与拥有独家销售权的公司进行, 租赁, 或谈判, 而且不是和派对一起, 除非经商号同意或商号缺席, 或者其他类似的情况, 合理地要求与当事人进行直接谈判. 上市公司没有义务调查买方是否授予买方代理人独家谈判权.
同样的, REALTOR®道德准则第16条表明，REALTOR®不得从事任何与其他REALTOR®与客户达成的独家代理或独家经纪关系协议不一致的行为或采取任何行动.
实践标准16-13充实了这个概念陈述, “所有与财产有关的交易均独家列出, 或与受排他性协议约束的买方/租户，应与客户代表或经纪人进行, 而且不是和客户, 除非经客户代表或经纪人同意，或除非此类交易是由客户发起的. (1月93日通过，1月04日修订).”
在获得上市公司的许可后，可以直接与上市卖方联系, 或公司或其代理人不在时, 或者其他类似的情况. “其他类似情况”没有进一步定义, 在很多情况下, 是否直接与卖方联系取决于经纪人与他或她的监督经纪人的判断.
在分析潜在的违反道德或违反行政法规, 代理人必须考虑为什么他或她被合理地强迫尝试与卖方直接谈判. 例如，代理应该询问为什么上市代理没有提供报价或不可用. 如果合作代理商决定直接与卖方联系, 代理人有可能被指控违反职业道德或违反行政法规.
另一种方法是向上市公司发送一份要约和任何还要约的副本，并向卖方发送一份复写副本. 一封给卖方的求职信将承认卖方与上市公司的关系，并将卖方介绍给他或她各自的经纪人继续谈判.
REALTOR®协会纠纷解决
还有什么其他的选择来打开与一个没有回应的挂牌代理的沟通线路呢?
如果合作代理人或买方对解决争议感兴趣, 代理可以联系当地的REALTOR®协会，要求有关问题的申诉专员或调解服务. 全国公务员协会对申诉专员程序的描述如下:
可获得更多信息 在这里.
申诉专员程序对消费者和REALTOR®成员都是有益的，谁需要立即, 解决常见误解的非正式方法. 例如, 司法特派员能够回答各种各样的询问和投诉，并作出答复, 包括大家用的什么软件买球房地产实践的一般问题, 交易的细节, 道德实践和执行问题. 监察员还可以接收和答复有关成员的问题和投诉, 能否联系会员，告知他们有客户或顾客提出了问题或问题, 并能联系会员获取必要的信息，提供知情的回应.