密尔沃基的商业房地产市场很火爆, 但它正处于过渡状态，以适应零售业的变化，以及富士康和相关发展即将带来的影响. 《大家用什么手机app买球》(Milwaukee Business Journal)最近召集了一个专家小组，探讨开发商如何应对, 租户和居住者正在应对变化带来的挑战和机遇.
主持人:您如何描述当今的商业房地产市场? 什么是热门，什么不是?
特雷西·约翰逊:人们普遍认为它很强大. 空置率非常低，特别是在工业部门. 零售业仍存在一些问题，但投资方面的活动很多. 尽管一些指标表明大家用什么手机app买球已经达到饱和，但多户家庭已经活跃多年，并继续强劲.
杰夫·霍夫曼:十年前, 大家用什么手机app买球正处于大家用什么手机app买球经历过的最严重的经济衰退的边缘. 两三年后，市场复苏，并一直在增长. Today, 在工业领域, 正在考虑的绿地项目数量比大家用什么手机app买球十多年来看到的都要多, however, 近期贸易政策的不确定性可能会阻碍经济增长.
DEBBY TOMCZYK:市场上有很多钱，有很多流动性，因为这是一个投资的好地方. 你看到的资金来自芝加哥、波士顿、纽约，甚至加州. 这种情况能长期持续下去吗? 我不知道, 但大家用什么手机app买球的市场中有一些独特的东西，比如富士康，这表明它可以持续发展，甚至可以进一步扩大.
伊万·甘博亚:我认为这是一个强大的商业市场. 大家用什么手机app买球已经有好几年的新项目上线. 有一些变化即将出现，但大多数人认为它们是积极的. 卫生保健方面的变化带来了发展的可能性. 人们也在不断变化的食品杂货行业中看到了机遇.
主持人:你提到了杂货，但零售总体上似乎是一个特殊的挑战. 这一段发生了什么?
约翰逊:零售经纪人正在寻找创新的方法. 一些大卖场正在关闭, 但这创造了再开发的机会——无论是医疗保健, 储存或分销类似于通用资本对密尔沃基西北部山姆会员店所做的那样, 将零售空间转换为轻工业空间. 在零售领域, 高端零售商依然强劲，而Marshall 's和Ross等低价零售商继续大胆投资.
甘博亚:我同意. 一些零售商正在关闭，但我认为这为投资者创造了机会. 大家用什么手机app买球与了解市场并希望重新定位零售的当地客户合作. 大家用什么手机app买球看到了很多成功的项目. 挑战在于租约即将到期的老建筑. 大家用什么手机app买球是重新投资以满足市场需求，还是需要改变用途? 看看Southridge. 它将永远是一个商业中心，但它看起来将有所不同. 科尔百货(Kohl 's)要离开，波士顿商店(Boston Store)要关闭，西尔斯百货(Sears)也要离开. 零售的交付方式决定了房地产的使用方式. 如今，成功的零售业更多的是大家用的什么软件买球社交互动和购物体验，而不仅仅是完成购物.
HOFFMAN:在零售业, 新的交战规则围绕亚马逊模式展开, 是什么让消费者能够拿出他们的智能手机, 订购物品并在24小时内送到他们家门口. 如果你做不到这一点，你就不会赢. 看看大家用什么手机app买球后院的两种不同的零售模式. 波士顿商店的传奇故事，刚刚以破产告终，还有科尔百货. Kohl 's一直在苦苦挣扎，但他们开始想出亚马逊的战略. 他们已经改造了他们的网络，缩小了他们的店面面积. 他们更专注于自己的电子商务平台，而不是开设新店. 他们的同店销售额现在也在增长. 约翰逊:值得关注的故事情节是亚马逊和沃尔玛零售战略的融合，以及争夺最后一英里. 亚马逊正通过收购全食超市(Whole Foods)和新建仓库，寻求扩大实体业务, 而沃尔玛则通过与优步(Uber)和Lyft合作，大力加强其电子商务业务和配送业务. 现在，美国有90%的人口.S. 人口都在沃尔玛10英里内, 而只有40%的人口住在距离亚马逊配送中心20英里以内的地方
主持人:富士康对商业房地产市场有什么影响?
霍夫曼:这片土地上有一些投机行为, 但是新的建筑或购物中心将会沿路而建. 有很多基础设施和现场工作必须完成. 然后是12个月的建造过程，也许再过12个月工厂才能完全投入使用. 真正的招聘和供应链可能要到2020年底才会回升.
甘博亚:独栋住宅建筑商正在讨论开发新土地, 这是一大步，因为市场一直在消化现有库存. 开发商对高速公路交汇处的商业走廊越来越感兴趣. 大家用什么手机app买球认为，大家用什么手机app买球的客户最大的受益将是管理他们的流动性，以确保他们有储备，以便在合适的机会出现时随时采取行动.
汤姆奇克:我认为时机会非常快, 我认为管理期望会变得非常, 一旦开发开始就很难了.
约翰逊:大家用什么手机app买球看到有一种推动建筑规范发展的趋势，目的是赶在不断上涨的建筑成本和劳动力争夺战之前, 这是不可避免的. 此外，政府还推动在该走廊发展基础设施，并让市政当局立即参与这一进程.
主持人:在今天的市场中，开发者们所面临的问题和挑战是什么?
霍夫曼:大家用什么手机app买球正处于一个通货膨胀的市场. 当你从宏观上看经济时, 通货膨胀率一直低于2%, 但说到建筑, 每年都要达到个位数.
汤姆奇克:我同意. 大家用什么手机app买球也关注利率上升. 在过去的10年里，大家用什么手机app买球被难以置信的低利率宠坏了. 大家用什么手机app买球看到达成交易的紧迫性，这样人们就可以锁定较低的利率，避免成本上升.
霍夫曼:其中一些项目一开始就很薄，当你开始增加50到100个基点的利率风险时, 你可以把项目颠倒过来.
TOMCZYK:我还没有看到任何项目失败，但我知道存在担忧.
约翰逊:威斯康辛州的高房地产税环境仍然是开发商的担忧, 业主及租客. 尽管大家用什么手机app买球继续推动改革，并看到了一些积极的动向，但相对于周边国家，税收仍然很高.
主持人:伊万，跟大家用什么手机app买球谈谈利率以及它是如何影响开发商的.
甘博亚:人们需要不同类型的建筑. Before, 他们希望利用浮动利率的低利率来安排融资, 短期利率. 现在他们想要更长的期限，他们想在建设过程中预先确定利率. 在利率上升的环境下，没有比现在更好的机会了.
主持人:让大家用什么手机app买球换个话题，谈谈租户和住户面临的主要问题和挑战.
霍夫曼:占领者面临的最大挑战是劳动力和对时间的预期. 这是一个非常动态的商业市场，它可以在推特上改变. 人们也很紧张. 他们没有时间把球在球场上持续地移动.
汤姆奇克:我同意每个人都在精简和吝啬. 人们不愿意早做决定，但犹豫不决，没有尽早让所有的利益相关者参与，最终会花费人们的金钱和时间，并使项目更难执行.
甘博亚:有不同的动态在发生. 开发商真的不得不争夺顶级写字楼租户. 如果你是一家愿意签订长期租约的大企业, 你可以选择一些质数性质.
汤姆奇克:今天的零售交易依赖于当地信贷, 因此，达成协议可能会更加困难. 我认为在办公室方面也要注意这一点, 足迹越来越小，因为企业不需要那么多的办公空间.
主持人:就贷款和政府项目而言，目前的财政能力如何?
甘博亚:银行继续推动贷款增长以保持收入. Tri City的定位很好，因为大家用什么手机app买球有一个非常强大的资产负债表, 但在达成交易时，大家用什么手机app买球也需要尽可能地发挥创造力. 大家用什么手机app买球需要对不同类型的债务进行分层. 我说的是PACE股权, 密尔沃基经济发展公司, WHEDA, 新的市场税收抵免和历史税收抵免.
汤姆奇克:伊凡说得对. 这就像把一个分层蛋糕放在一起. 竞争也很激烈，尤其是争夺政府资源.
约翰逊:这是州一级的重点, 在消除监管障碍和创造更友好的房地产环境方面，包括湿地改革和为威斯康星州历史性的税收抵免计划分配额外资金，取消州房产税也是该行业在上届立法会议上的一大推动. 联邦改革有利于商业增长，这对房地产扩张和速度是积极的.
霍夫曼:银行和私人资本方面都没有问题. 在地方层面, 市政当局必须准备好利用税收增量融资(TIF)区来支付基础设施成本. 保守, 它的价格约为每直线英尺650美元, 大约每英里300万美元, 送水, 一个商业园区的下水道和道路. 你不能以支付这些成本所需的价格出售土地. 如果市政当局不与TIF地区合作，就不会有发展.
甘博亚:税制改革还创造了一个新的工具——机会区，为在这些地区投资的人提供优惠的税收待遇. 这些规则还没有真正充实起来, 但它们必须在今年秋天之前完成, 所以大家用什么手机app买球会密切关注他们.
主持人:当人们寻找商业地产合作伙伴时，你会推荐哪些方面? 你认为最重要的区别是什么?
汤姆奇克:他们应该寻找有深度和广度的经验. 他们应该寻求与像Ivan这样的人合作，他们能够识别并快速使用可用的前沿金融工具，而像Jeff这样的人知道什么是市场上的热点，哪些参与者是活跃的. 都是那些有当地市场经验的人, 一种深度和广度的实践, 以及与长期合作伙伴的接触.
甘博亚:我认为人们正在寻找具有信誉、专业知识和信任的合作伙伴. 他们想要确保他们的伴侣和他们走在同一个方向. 你也想和在这个领域有经验的人合作.
约翰逊:当你谈到商业经纪合伙人时, 你真的在找一个能解决问题的人. 我喜欢伊万所说的当地专业知识，因为房地产是当地的. 一笔交易有太多错综复杂之处，交易在很大程度上取决于对当地的了解.
霍夫曼:制造商非常擅长他们生产的产品, 但他们不擅长与市政当局就建筑许可问题进行沟通, 我在找一个地点, 处理各种流程, 了解何时交付扩建，以及他们需要做些什么来获得入住率. 制造商必须找到可靠的战略资源来应对这些挑战.
TOMCZYK:挑战是当你有一个用户/占用者，这可能是他们唯一做的交易. 然而，这笔交易可能是他们业务未来的关键. 除了传统的企业顾问外，他们还应聘请房地产顾问，这一点非常关键.
甘博亚:正如大家用什么手机app买球之前谈到的，在需要之前让团队参与进来是很重要的. 你肯定不想在项目中途找人. 一旦你有了自己的团队, 你必须保持你的沟通渠道畅通，并与你的合作伙伴保持联系.
约翰逊:威斯康辛州的商业房地产专业人士坚持他们的专业知识, 他们对自己的交易团队非常忠诚，因为他们永远不知道交易从何而来. 大家用什么手机app买球有一个非常合作和充满活力的商业房地产社区.
主持人:有没有什么新兴的趋势，你正在关注，看看它们是否会获得牵引力?
甘博亚:我看到市政当局在开发方面发挥了更大的作用. 在开发成功的社区, 你会发现市政当局扮演了不可或缺的角色, 无论是融资, 招聘租户, 帮助集合土地或以上所有. 未来的发展将发生在市政当局积极进取的地方. 随着交易变得越来越复杂，拥有好的合作伙伴也很重要.
汤姆奇克:人们正在密切关注融资和利率政策, 以及监管和一般政府氛围. 政府在过去十年相对稳定, 但由于选举的不可预测性，有很多不确定性.
霍夫曼:在未来10年里，自动化和人工智能如何发挥作用，以及如何补充威斯康星州的人口问题，将是非常令人着迷的. 有人担心人工智能和自动化将会减少很多工作岗位, 但我从与客户的交谈中得到一种感觉，因为他们找不到工人，所以技术不能足够快地到来.
约翰逊:无人驾驶汽车的整合将影响大家用什么手机app买球生活的方方面面. 从货物如何运输到人们如何上班，再到企业选址. 大家用什么手机app买球的供应链和最后一英里成本的解决方案将发生巨大变化，并对商业房地产产生连锁反应.
专家名单
大家用的什么软件买球 -大家用的什么软件买球总裁兼首席执行官
Tracy是大家用的什么软件买球 -大家用的什么软件买球的总统和首席执行官. 她曾在TEMPO Milwaukee担任过角色, Milwaukee Symphony Orchestra; and an association for plumbing and mechanical contractors. 她担任阿森松威斯康辛和马凯特大学商学院校友会的董事会成员, 以及区域交通领导委员会. 她也参与密尔沃基市区扶轮社和公共政策论坛.
高纬物业的工业服务实践联合主席 & 韦克菲尔德，布尔克
杰夫•霍夫曼 高纬物业的工业服务实践联合主席 & 韦克菲尔德，布尔克. 他的团队专门为工业房地产的占用者和投资者制定和执行富有洞察力的策略，从而优化他们的房地产资产. 房地产专业知识包括以下组织的领导角色:房地产经纪人商业协会, 威斯康辛房地产经纪人协会, 全国房地产经纪人协会, SIOR, CCIM , 全球供应链专家
三城国民银行商业贷款高级副总裁.
Ivan在银行工作超过12年，担任过多个职位, 现在，他把时间集中在业务发展和获得新客户上，同时还在银行的贷款委员会任职. 他的热情是社区发展，伊万担任新成立的港区公司的董事会主席. 2016年，政府. Scott Walker任命Ivan为威斯康星州住房和经济发展局(WHEDA)董事会主席。.
Reinhart Boerner Van Deuren ' s的股东和房地产业务主席.c.
黛博拉Tomczyk 是莱因哈特房地产事务所的股东兼主席吗. Debby在房地产开发的各个方面协助客户, 从构建交易到获得融资和许可，再到确保项目成功. 她的专长包括政府关系, zoning, land use, 土地征用权, licensing, 增税融资和经营改善区.
